Договор дарения: как подарить недвижимость и не совершить ошибок
Когда дарение — лучший выбор, а когда нет
Если цель — быстро и без встречных обязательств передать квартиру, дарение работает почти безотказно. Право собственности переходит после регистрации в Росреестре, а даритель ничего не получает взамен — таково определение сделки.
Но есть нюансы. Дарение безвозвратно: передумать “просто так” нельзя. Если хотите сохранить контроль или право проживания, рассмотрите альтернативы — ниже разберем, как это делается законно.
Пошаговый план: от идеи до выписки из ЕГРН
Сначала определитесь с объектом (квартира целиком или доля) и кругом лиц. Для сделки потребуется простая письменная форма, а для договор дарения доли квартиры — обязательно нотариальное удостоверение. Если собственник один и дарит всю квартиру, нотариус не обязателен, но его подключают для ускорения регистрации и снижения рисков.
- Подготовьте документы:
- паспорта, правоустанавливающие документы, кадастровый номер;
- выписку из ЕГРН (актуальная, но её запросит и регистратор);
- согласие супруга дарителя, если жилье нажито в браке;
- согласия/разрешения органов опеки, если заинтересована доля или права несовершеннолетнего;
- при доле — нотариальная форма сделки.
Далее подписываете договор, оплачиваете госпошлину за регистрацию (обычно 2 000 ₽), подаете через МФЦ или нотариуса. Нотариус отправит электронный пакет — регистрация обычно быстрее (в среднем до 3 рабочих дней).
Деньги и налоги без тумана
Даритель налог не платит. Доход возникает у одаряемого. Дарение квартиры между близкими родственниками налоги не порождает: супруги, родители/дети, бабушки/дедушки, внуки, родные братья/сестры — освобождены от НДФЛ и декларации.
Если стороны — не близкие, одаряемый платит НДФЛ как “иные доходы”: 13% (у резидентов), а для крупных сумм возможна ставка 15% — проверьте действующие пороги на момент сделки. Декларация 3‑НДФЛ — до 30 апреля следующего года, уплата — обычно до 15 июля.
Нотариус дарственная на квартиру стоимость складывается из нотариального тарифа (обычно 0,5% от цены/кадастровой стоимости, но не более 20 000 ₽) плюс услуги правового и технического характера — их размер утверждается региональной палатой (в среднем 5–15 тыс. ₽). Для простой формы без нотариуса — только госпошлина за регистрацию.
Реальные кейсы: как люди попадают и как выходят
Кейс 1. Подарили долю без нотариуса — регистрация приостановлена
Алексей решил упростить и подписал договор на “бумаге”. Росреестр приостановил: доля требует нотариальную форму. Итог — повторная подача, допрасходы, потеря времени. Вывод: при долях идем к нотариусу сразу, иначе — стопор.
Кейс 2. Дарение племяннику с “сюрпризом” в виде налога
Тётя подарила квартиру племяннику, предполагая, что налогов нет. У племянника возник НДФЛ — близкими законом они не считаются. Решение: подали 3‑НДФЛ, применили вычет на документально подтверждённые расходы по регистрации и нотариату (снижает базу), часть суммы компенсировали заранее, чтобы не было долгов. В следующий раз выбрали завещание — переоформление после смерти, без НДФЛ.
Кейс 3. Даритель остался жить, но права не закрепили — конфликт
Мама подарила квартиру дочери “на доверии”, без условий. Спустя год дочь решила продать. Маме срочно оформляли договор безвозмездного пользования и зарегистрировали обременение. Лучше было сделать это одновременно с дарением или выбрать личный сервитут — так спокойнее всем.
Неочевидные решения: как усилить безопасность сделки
Закрепить проживание дарителя
Дарение — безвозмездная сделка, поэтому встречных обязанностей навязать нельзя. Но можно параллельно оформить:
- договор безвозмездного пользования с правом пожизненного проживания и регистрацией обременения;
- личный сервитут (право личного пользования помещением) — с 2022 года это полноценно регистрируется и защищает проживание дарителя.
Коротко: право проживания должно “жить” в ЕГРН. Иначе его легко игнорируют покупатели и кредиторы.
Оговорки в договоре: когда уместны условия
Допустимо заключить обещание дарения на будущее событие (например, после завершения стройки или выдела долей) — но право на недвижимость перейдет только после госрегистрации. Пропишите четко предмет, адрес, площадь и волю подарить — посмотрите любой договор дарения квартиры образец и адаптируйте под свой случай, не копируйте слепо.
Альтернативные методы: дарение не всегда номер один
Когда выгоднее иначе
- Завещание. Налогов на наследство нет, но право перейдет после смерти. Подходит, если хотите сохранить полный контроль при жизни.
- Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением). Получаете уход/платежи взамен на жилье, но сделка возмездная и сложнее по проверкам.
- Брачный договор или соглашение о разделе имущества. Поможет “перераспределить” актив между супругами без налогов и дарения.
- Меняете титул собственности через выдел долей детям, затем объединяете — иногда удобнее при ипотеке или сервитутах.
Выбирайте инструмент под цель: быстро подарить, обезопасить проживание, оптимизировать налоги или оставить контроль.
Лайфхаки для профессионалов: мелочи, которые экономят нервы
Техничка и регистрация без провалов
- В договоре указывайте кадастровый номер, этаж, площадь, назначение, адрес — без сокращений.
- Для ипотечного жилья получите согласие банка заранее. Часто проще сначала выделить долю, затем дарить — но помните, что доля потребует нотариуса.
- Подавайте через нотариуса в электронном виде — быстрее проверка, меньше отказов по формальным основаниям.
Про деньги и оценку
Если цены нет, для тарифа берут кадастровую стоимость. Чтобы не переплачивать, возьмите свежую кадастровую выписку: после переоценки она может снизиться. При спорном кадастре иногда выгодно предварительно оспорить его, а уже потом идти к нотариусу — экономия на тарифе ощутима.
Контроль рисков с родственниками
Дарение близким удобно, но жизнь меняется. Чтобы у дарителя оставалась подстраховка, прописывайте в отдельном соглашении порядок доступа к документам, коммунальным платежам, ремонту. А ещё стоит знать: по ст. 578 ГК РФ дарение можно отменить при посягательствах на жизнь дарителя или обращении с вещью, создающем угрозу её утраты, если она имеет для дарителя большую неимущественную ценность.
Чек‑лист: ничего не забыть
Минимальный набор действий
- Проверить титул по ЕГРН, наличие обременений и ипотек.
- Определить формат: вся квартира или доля. Для доли — сразу закладывать нотариуса.
- Подготовить согласия супруга и, при необходимости, органов опеки.
- Подписать договор (при доле — у нотариуса), оплатить пошлины/тариф.
- Подать на регистрацию через МФЦ/нотариуса, получить выписку ЕГРН на одаряемого.
Коротко: оформление дарственной на квартиру несложно, если соблюдать форму и не экономить на критичных шагах — проверках и обременениях.
Частые вопросы в двух словах
Нужно ли платить за “простую” дарственную?
Госпошлина за регистрацию — да. Нотариус — по желанию, кроме сделок с долями, где он обязателен.
Можно ли подарить часть квартиры ребенку?
Да, но действуют представители, а сделки с участием детей часто требуют согласия опеки, особенно если ухудшаются условия.
Где взять рабочий шаблон?
Ищите договор дарения квартиры образец на официальных ресурсах (Минюст, нотариальная палата) и адаптируйте: предмет, стороны, основание права, отсутствие обременений, порядок передачи, согласия, режим совместной собственности, иные условия. Юрист проверит за час и убережет от отказа в регистрации.
Если дарите долю — помните: договор дарения доли квартиры удостоверяется нотариально, подается электронно и регистрируется быстрее. А экономить на безопасности в этой сделке точно не стоит.
